2026 Kira Artış Oranı ve 5 Yıl Kuralı: Ev Sahibi Ne Kadar Zam Yapabilir?

Konut ve iş yeri kiralarında en sık yaşanan uyuşmazlıkların başında kira bedelinin ne kadar artırılabileceği gelmektedir. Özellikle eski tarihli kira sözleşmelerinde mevcut kira bedeli ile çevredeki yeni kiralama bedelleri arasında önemli farklılıklar oluşabilmektedir.

Ev sahipleri taşınmazın güncel piyasa değerini gerekçe göstererek yüksek oranlı artış talep ederken kiracılar, artışın kanuni sınırlar içerisinde yapılması gerektiğini savunmaktadır. Ancak kira artışının yalnızca “piyasa rayici” veya yalnızca “enflasyon oranı” üzerinden değerlendirilmesi her durumda doğru değildir.

Uygulanacak artış oranı;

Kira sözleşmesinin kaç yıldır devam ettiğine,
Sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına,
Kiralananın konut veya çatılı iş yeri niteliğine,
Kira tespit davası açılıp açılmadığına,
Yeni kira döneminin başlangıç tarihine

göre değişebilir.

2026 Yılında Kira Artışı Hangi Orana Göre Yapılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Tarafların kira sözleşmesinde daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olması da bu sonucu değiştirmez. Sözleşmede örneğin “her yıl yüzde 50 artış yapılır” veya “yıllık enflasyon oranına yüzde 10 eklenir” şeklinde bir hüküm bulunsa bile artış, kanuni üst sınırı aşamaz.

Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa kural olarak sözleşmedeki düşük oran uygulanır. Çünkü TÜFE’nin on iki aylık ortalaması, otomatik olarak uygulanması gereken sabit oran değil; tarafların yapabileceği artış bakımından kanuni üst sınırdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, sözleşmedeki artış anlaşmalarını bu sınır içerisinde geçerli kabul etmektedir. Temmuz 2026 Kira Artış Oranı Ne Kadar?

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Haziran 2026 verilerine göre TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 32,03 olarak gerçekleşmiştir.

Bu nedenle Temmuz 2026 içerisinde yeni kira dönemi başlayan ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki genel artış kuralına tabi olan kira sözleşmelerinde uygulanabilecek üst sınır yüzde 32,03’tür. eğin aylık kira bedeli 20.000 TL olan bir konutta yüzde 32,03 oranında artış yapılması hâlinde:

Artış tutarı: 20.000 TL × %32,03 = 6.406 TL

Yeni kira bedeli: 26.406 TL

Ancak sözleşmede yüzde 20 artış yapılacağı kararlaştırılmışsa, TÜFE üst sınırı yüzde 32,03 olsa bile sözleşmedeki yüzde 20 oranının uygulanması gündeme gelebilir. Somut sözleşme hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?

Hayır. Konut kiraları bakımından uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırlaması sürekli bir düzenleme değildi.

Kanuni düzenleme, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemleri için yüzde 25 sınırı öngörüyordu. Bu geçici uygulamanın süresi 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. ayısıyla 2026 yılında konut kiralarına genel olarak yüzde 25 sınırı uygulanmaz. Artış sınırının belirlenmesinde yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen on iki aylık ortalama TÜFE ölçütü esas alınır.

Bununla birlikte beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, yalnızca yıllık TÜFE artışından farklı bir değerlendirme yapılması mümkündür.

Kirada 5 Yıl Kuralı Nedir?

Kamuoyunda “beş yılını dolduran kiracı” veya “kirada beş yıl kuralı” olarak bilinen düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına dayanmaktadır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, yeni kira bedelini belirlerken yalnızca TÜFE oranıyla bağlı değildir. Mahkeme;

TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
Kiralananın mevcut durumunu,
Emsal kira bedellerini,
Hakkaniyeti

birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir. düzenleme, uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde mevcut kira bedeli ile piyasa koşulları arasında oluşabilecek aşırı farkın dengelenmesini amaçlar.

Beş Yıl Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık süre, kural olarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.

Örneğin kira sözleşmesi 1 Eylül 2021 tarihinde başlamışsa:

Birinci kira yılı: 1 Eylül 2021–31 Ağustos 2022
İkinci kira yılı: 1 Eylül 2022–31 Ağustos 2023
Üçüncü kira yılı: 1 Eylül 2023–31 Ağustos 2024
Dördüncü kira yılı: 1 Eylül 2024–31 Ağustos 2025
Beşinci kira yılı: 1 Eylül 2025–31 Ağustos 2026

Bu örnekte beş yıllık dönemin ardından başlayan yeni dönem için, şartları mevcutsa kira bedelinin emsal değerler de dikkate alınarak belirlenmesi talep edilebilir.

Sözleşmenin sonradan yenilenmiş veya ek protokol yapılmış olması, her durumda beş yıllık süreyi yeniden başlatmaz. Yeni belgenin önceki kira ilişkisinin devamı mı yoksa tamamen yeni bir kira sözleşmesi mi olduğu somut olayın özelliklerine göre incelenmelidir.

Beş Yıl Dolunca Ev Sahibi İstediği Kirayı Talep Edebilir mi?

Hayır. Beş yıllık sürenin dolması, ev sahibine kira bedelini tek taraflı ve sınırsız şekilde belirleme yetkisi vermez.

Ev sahibi çevredeki ilanları gerekçe göstererek mevcut kirayı doğrudan iki veya üç katına çıkaramaz. Kiracının talep edilen bedeli kabul etmemesi hâlinde yeni kira miktarı, tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla belirlenebilir.

Mahkeme yalnızca internette yayımlanan ilan bedellerini esas almaz. Kiralanan taşınmazla gerçekten karşılaştırılabilir nitelikteki taşınmazların kira sözleşmeleri, konumu, büyüklüğü, yaşı, kullanım durumu, cephesi, bulunduğu kat, sosyal imkânları ve diğer özellikleri incelenebilir.

Bu nedenle aynı mahallede bulunan her konut doğrudan emsal kabul edilmeyebilir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut veya çatılı iş yerinin yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davadır.

Kira bedelinin tespiti yalnızca kiraya veren tarafından talep edilmez. Şartları varsa kiracı da kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilir.

Kira tespit davasında mahkeme;

Kira sözleşmesini,
Kira ilişkisinin başlangıç tarihini,
Mevcut kira bedelini,
TÜFE oranlarını,
Taşınmazın fiziksel durumunu,
Emsal kira sözleşmelerini,
Bilirkişi incelemesini,
Hakkaniyet koşullarını

değerlendirir.

Beş yıldan kısa süredir devam eden kira ilişkilerinde temel sınır, on iki aylık ortalama TÜFE oranıdır. Beş yılın ardından ise emsal kira bedelleri ve taşınmazın özellikleri daha kapsamlı biçimde değerlendirmeye alınabilir. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bakımından dava ve bildirim tarihleri önemlidir.

Yeni kira döneminden itibaren geçerli bir tespit isteniyorsa;

Davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması veya
Bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması

önem taşır.

Süresi içerisinde yazılı bildirim yapılmışsa dava, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir.

Kira sözleşmesinde her yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde de yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin dönem başından itibaren uygulanması gündeme gelebilir. nedenle kira tespit davasında yalnızca “beş yıl doldu mu?” sorusu değil, dava açma ve ihtar tarihleri de dikkatle değerlendirilmelidir.

Dava Açmadan Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi kapsamında kira uyuşmazlıkları, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuğa tabi tutulmuştur. ayısıyla kira tespit davası açmak isteyen taraf, öncelikle yetkili arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması hâlinde dava şartı eksikliği nedeniyle usulî sorun yaşanabilir.

Adalet Bakanlığının 4 Ağustos 2025 tarihli açıklamasına göre kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında 383.502 başvuru yapılmış ve bunların 135.673’ü anlaşmayla sonuçlanmıştır. Bu veriler, kira uyuşmazlıklarının uygulamadaki yoğunluğunu göstermektedir. Arabuluculukta Kira Bedeli Belirlenebilir mi?

Taraflar arabuluculuk sürecinde yeni kira bedeli üzerinde anlaşabilir.

Anlaşmada;

Yeni kira bedeli,
Artışın uygulanacağı tarih,
Geçmiş dönem kira farkları,
Ödeme zamanı ve yöntemi,
Sonraki yıllarda uygulanacak artış ölçütü,
Tahliye tarihi,
Depozito ve yan giderler

açıkça düzenlenebilir.

Ancak anlaşma metninin belirsiz veya çelişkili hazırlanması yeni uyuşmazlıklara neden olabilir. Özellikle “rayiç artış yapılacaktır” veya “her yıl piyasa koşullarına göre zam uygulanacaktır” gibi sınırları açık olmayan ifadelerden kaçınılmalıdır.

Tarafların avukatlarıyla birlikte katıldığı ve sonuçları açık biçimde düzenlenen bir arabuluculuk anlaşması, uzun sürebilecek dava sürecinin önüne geçebilir.

Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira uyuşmazlıklarını sulh hukuk mahkemesinin görev alanına almaktadır. kili mahkeme ise somut olayın özelliklerine, davalının yerleşim yerine, sözleşmenin ifa yerine ve yetki sözleşmesi bulunup bulunmadığına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkeme tarafından genellikle taşınmaz üzerinde keşif yapılır ve bilirkişi heyetinden rapor alınır.

Bilirkişi incelemesinde şu özellikler dikkate alınabilir:

Taşınmazın bulunduğu il, ilçe ve mahalle,
Ana caddeye veya ulaşım noktalarına yakınlığı,
Net ve brüt kullanım alanı,
Binanın yaşı,
Bulunduğu kat ve cephesi,
Asansör ve otopark durumu,
Isınma sistemi,
Fiziksel bakım ve tadilat durumu,
Eşyalı veya boş kiralanmış olması,
Site imkânları,
Aynı dönemde kiraya verilen benzer taşınmazlar.

İnternet ilanları tek başına kesin emsal niteliğinde olmayabilir. İlan bedeli ile taşınmazın gerçekten kiraya verildiği bedel farklı olabilir. Bu nedenle mümkün olduğunca aynı bölgede ve benzer nitelikteki taşınmazlara ait gerçek kira sözleşmelerinin incelenmesi önem taşır.

Mahkeme, bilirkişi tarafından belirlenen boş olarak kiraya verilebilecek rayiç bedeli doğrudan kabul etmek zorunda değildir. Uzun süredir taşınmazda oturan kiracının durumu ve hakkaniyet koşulları da değerlendirilir.

Kiracı Yüksek Kira Artışını Kabul Etmezse Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının ev sahibinin talep ettiği yüksek kira artışını kabul etmemesi, tek başına tahliye sebebi değildir.

Kiracı, kira bedelini sözleşmeye ve kanuni artış sınırına uygun biçimde ödediği sürece yalnızca daha yüksek artışı reddettiği için doğrudan tahliye edilemez. Ev sahibinin tahliye talep edebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen geçerli tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Uygulamada öne çıkan tahliye sebepleri şunlardır:

Kira bedelinin ödenmemesi,
Bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar oluşması,
Geçerli tahliye taahhüdü bulunması,
Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının gerçek ve samimi konut ya da iş yeri ihtiyacı,
Yeniden inşa veya esaslı tadilat zorunluluğu,
On yıllık uzama süresinin dolması.

Ev sahibinin “istediğim kirayı ödemezsen çık” şeklindeki sözlü talebi, tek başına hukuki tahliye sonucu doğurmaz. Ancak kiracının artış yapmaması, eksik ödeme yapması veya yanlış oranda ödeme yapması temerrüt ve tahliye süreçlerine neden olabileceğinden ödeme miktarı dikkatle belirlenmelidir.

Kira Tespit Davası ile Tahliye Davası Aynı Şey midir?

Hayır. Kira tespit davasının amacı kira bedelini belirlemektir. Tahliye davasının amacı ise belirli bir hukuki sebebe dayanarak kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve taşınmazın boşaltılmasıdır.

Ev sahibinin kira tespit davası açması, kiracının mutlaka tahliye edileceği anlamına gelmez. Mahkeme yalnızca yeni dönemde uygulanacak kira bedelini belirleyebilir.

Bununla birlikte mahkemece belirlenen kira bedelinin ve oluşan kira farklarının ödenmemesi, şartları varsa daha sonra icra veya tahliye uyuşmazlıklarına yol açabilir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır.

Kira tespit davası

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri kapsamında belirlenmesini amaçlar.

Kira uyarlama davası

Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen koşullar nedeniyle sözleşmenin aynı şartlarla sürdürülmesinin taraflardan biri bakımından aşırı derecede güçleştiği iddiasına dayanır. Hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. maddesidir. rlama davasında yalnızca piyasa kiralarının yükselmiş olması yeterli olmayabilir. Öngörülemezlik, taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü durum, edimler arasındaki dengenin ciddi şekilde bozulması ve diğer kanuni koşullar birlikte değerlendirilir.

Dolayısıyla her düşük kalan kira bedeli için uyarlama davası açılamaz. Uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre kira tespiti mi yoksa uyarlama mı talep edilmesi gerektiği belirlenmelidir.

Ev Sahibi Geçmişe Dönük Kira Farkı İsteyebilir mi?

Mahkemenin belirlediği kira bedelinin geçmiş döneme etkili olup olmayacağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesindeki süre ve bildirim şartlarına bağlıdır.

Dava zamanında açılmışsa, süresinde yazılı bildirim yapılmışsa veya sözleşmede artış hükmü bulunuyorsa mahkemenin belirlediği bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması mümkün olabilir.

Bu durumda dava devam ederken kiracı eski bedeli ödemeye devam etmişse karar sonrasında kira farkı alacağı oluşabilir.

Ancak her kira tespit kararı otomatik olarak istenilen bütün geçmiş dönemlere uygulanmaz. Dava tarihi, yeni kira döneminin başlangıcı, ihtarın tarihi ve sözleşme hükümleri birlikte incelenmelidir.

Kira Artışı Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kiracı açısından:

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi kontrol edilmelidir.
Güncel on iki aylık ortalama TÜFE oranı doğru belirlenmelidir.
Kira bedeli banka üzerinden ve açıklama yazılarak ödenmelidir.
Ev sahibinin yazılı ihtarları cevapsız bırakılmamalıdır.
Arabuluculuk davetine mutlaka dikkat edilmelidir.
Elden yapılan ödemeler mümkün olduğunca belgelendirilmelidir.

Kiraya veren açısından:

Beş yıllık sürenin doğru hesaplanması gerekir.
Yeni dönemden önce yazılı bildirim yapılması değerlendirilmelidir.
Emsal taşınmazlar gerçek ve karşılaştırılabilir olmalıdır.
Zorunlu arabuluculuk tamamlanmadan dava açılmamalıdır.
Kira tespiti ile tahliye sebepleri birbirine karıştırılmamalıdır.
Gerçeğe aykırı ihtiyaç iddialarından kaçınılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 yılında ev sahibi yüzde 100 zam yapabilir mi?

Beş yıldan kısa süredir devam eden konut ve çatılı iş yeri kiralarında tarafların artış anlaşması, on iki aylık ortalama TÜFE oranını aşamaz. Beş yılın dolması hâlinde ise ev sahibi tek taraflı olarak yüzde 100 zam uygulayamaz; anlaşma sağlanamıyorsa mahkemeden kira bedelinin tespitini istemesi gerekir.

Beş yıl dolunca kira otomatik olarak rayiç bedel olur mu?

Hayır. Beş yıl dolduğunda kira bedeli kendiliğinden internet ilanlarındaki seviyeye yükselmez. Tarafların anlaşması veya kira tespit davası sonucunda mahkemenin karar vermesi gerekir.

Ev sahibi mesajla kira artışı bildirebilir mi?

Mesajın içeriği, gönderildiği numara, karşı tarafa ulaşıp ulaşmadığı ve ispat kabiliyeti değerlendirilmelidir. Kira tespit davasının dönem başından itibaren sonuç doğurması açısından kanunda öngörülen yazılı bildirim şartının güvenilir ve ispatlanabilir yöntemlerle yerine getirilmesi önemlidir.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak beş yıl dolmadan yapılacak belirlemede hâkim, kural olarak on iki aylık ortalama TÜFE üst sınırını aşamaz. Beş yıl sonrasında ise emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu da kapsamlı biçimde değerlendirilir.

Arabulucuya gitmeden kira tespit davası açılabilir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Bu süreç tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilebilir.

Kiracı arabuluculuk toplantısına katılmazsa ne olur?

Toplantıya katılmamanın yargılama giderleri bakımından sonuçları olabilir. Ayrıca taraf, uyuşmazlığın anlaşmayla çözülmesi ve kendi şartlarını açıklama fırsatını kaybedebilir. Arabuluculuk daveti alındığında dosyanın konusu incelenmeli ve toplantıya hazırlıklı katılım sağlanmalıdır.

Sonuç

2026 yılında kira artışları bakımından genel ölçüt, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Temmuz 2026 kira artış hesaplamalarında bu oran yüzde 32,03’tür. Ancak kira sözleşmesinin beş yılı aşması hâlinde uyuşmazlık yalnızca yıllık TÜFE artışından ibaret değildir.

Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, TÜFE oranı ve hakkaniyet birlikte değerlendirilerek mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. Beş yıllık sürenin dolması ev sahibine sınırsız zam yetkisi vermediği gibi, kiracının da süresiz şekilde yalnızca düşük kira bedelini ödemeye devam edebileceği anlamına gelmez.

Kira artışı, kira tespit davası, geçmiş dönem kira farkları ve tahliye riskleri bakımından sözleşmenin başlangıç tarihi, ihtarlar, ödeme belgeleri ve arabuluculuk süreci birlikte değerlendirilmelidir.

Kandemir Hukuk ve Danışmanlık, kira bedelinin tespiti, kira alacakları, kiracı ve kiraya veren uyuşmazlıkları, arabuluculuk görüşmeleri ve tahliye süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.

Bilgilendirme: Bu makale, 26 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan düzenlemeler esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira sözleşmesi ve uyuşmazlık kendine özgü olduğundan, açıklamalar somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.